La faillite personnelle ou surendettement, peut entraîner de lourdes conséquences financières, notamment la saisie de biens personnels, y compris les biens immobiliers. Pour un propriétaire, la perspective de perdre son bien immobilier face aux créanciers est angoissante. Heureusement, plusieurs stratégies existent pour protéger son patrimoine immobilier en cas de difficultés financières majeures. Ce texte examine ces stratégies, des solutions préventives aux options disponibles lorsque la situation devient critique.
La faillite personnelle, ou surendettement, peut entraîner de lourdes conséquences financières, notamment la saisie de biens personnels, y compris les biens immobiliers. Pour un propriétaire, la perspective de perdre son bien immobilier face aux créanciers est angoissante. Heureusement, plusieurs stratégies existent pour protéger son patrimoine immobilier en cas de difficultés financières majeures. Ce texte examine ces stratégies, des solutions préventives aux options disponibles lorsque la situation devient critique.
La faillite personnelle, ou plus précisément la procédure de surendettement en France, est une démarche juridique destinée à résoudre des situations de surendettement. Lorsque les dettes ne peuvent plus être remboursées, les créanciers peuvent demander la saisie des biens du débiteur, y compris des biens immobiliers, pour récupérer leur dû.
La saisie immobilière est une procédure judiciaire qui permet aux créanciers de forcer la vente d’un bien immobilier pour rembourser les dettes contractées par son propriétaire. Cependant, il existe des moyens de protéger un bien immobilier avant d’atteindre cette extrémité.
La déclaration d’insaisissabilité est une solution prévue par la loi française pour protéger un bien immobilier des créanciers professionnels. Cette option est particulièrement pertinente pour les propriétaires qui exercent une profession indépendante, comme les commerçants, artisans, ou professions libérales, et dont les biens peuvent être saisis en cas de faillite professionnelle.
Depuis la loi de 2015, la résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable de droit, sans qu'il soit nécessaire d’effectuer une déclaration. Cependant, pour protéger d'autres biens immobiliers affectés à un usage non professionnel, il est encore possible de faire une déclaration d’insaisissabilité devant un notaire. Cette démarche rend ces biens immobiliers insaisissables par les créanciers liés à l’activité professionnelle du débiteur.
Une Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique qui permet de détenir un bien immobilier via une société plutôt qu’à titre personnel. En transférant la propriété d’un bien immobilier à une SCI, il devient plus difficile pour les créanciers de saisir le bien directement, car celui-ci appartient désormais à une entité distincte du propriétaire.
Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales plutôt qu’une propriété directe sur le bien immobilier. Cela permet d’éviter la saisie individuelle du bien, car les créanciers doivent d’abord s’attaquer aux parts sociales du débiteur. Toutefois, si la dette est très importante, la saisie des parts sociales peut entraîner la vente de la totalité du bien.
Le
démembrement de propriété
consiste à diviser le droit de propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Le propriétaire peut décider de céder la nue-propriété de son bien tout en conservant l'usufruit, ce qui signifie qu’il peut continuer à utiliser le bien (ou percevoir les loyers, si le bien est loué), mais qu’il n’en possède plus la pleine propriété.
En cas de faillite personnelle, les créanciers ne peuvent saisir que la partie que le débiteur détient, soit l’usufruit ou la nue-propriété. Ainsi, si le propriétaire ne détient plus que l’usufruit, la saisie du bien est rendue plus complexe et le créancier ne pourra pas forcer la vente complète du bien.
Exemple d’application cession de la nue-propriété à un enfant :
En cédant la nue-propriété du bien à un enfant tout en conservant l'usufruit, le propriétaire protège son bien immobilier des créanciers, car la pleine propriété du bien n’est pas entre ses mains.
Si le propriétaire a contracté un prêt pour l’acquisition de son bien immobilier, il a probablement souscrit une assurance emprunteur. Cette assurance couvre le remboursement du prêt en cas de situations graves comme le décès, l’invalidité ou la perte d'emploi. L’assurance emprunteur peut donc se révéler une solution essentielle pour éviter la saisie du bien en cas d’impossibilité de rembourser les mensualités.
Conseil :
Il est essentiel de vérifier les termes du contrat d'assurance emprunteur pour connaître les situations couvertes. En cas de difficultés financières importantes, il est possible de solliciter l’intervention de cette assurance pour éviter de tomber en défaut de paiement.
Le mandat de protection future est un outil juridique qui permet à une personne de désigner à l’avance une ou plusieurs personnes pour gérer son patrimoine en cas d’incapacité future (maladie, perte d’autonomie, etc.). Ce mandat peut également servir de protection en cas de faillite personnelle en confiant la gestion des biens immobiliers à une personne de confiance, qui veillera à leur préservation et à la défense des intérêts du propriétaire.
Le mandat de protection future permet d’éviter des décisions précipitées ou des ventes forcées du bien immobilier en cas de difficultés financières ou de déclin des capacités de gestion du propriétaire.
La vente à réméré est une solution temporaire permettant de vendre un bien immobilier tout en gardant la possibilité de le racheter ultérieurement. Cette technique est utilisée en cas de surendettement grave, lorsque le propriétaire souhaite obtenir des liquidités rapidement pour éviter la saisie de son bien tout en ayant la possibilité de le récupérer plus tard, une fois ses finances rétablies.
En cas de faillite personnelle, le réméré peut permettre de solder une partie des dettes et d'éviter une saisie forcée tout en conservant un droit de rachat sur le bien.
Le viager est une forme de transaction immobilière qui permet à un acheteur (appelé débirentier ) d’acquérir un bien tout en versant une rente viagère au vendeur (appelé crédirentier ) jusqu’au décès de ce dernier. le prix du bien n’est pas payé en une seule fois. Une partie de la somme est versée au moment de la signature de l’acte de vente (cette somme s'appelle le bouquet ), et le reste prend la forme d'une rente mensuelle ou trimestrielle versée au vendeur jusqu’à son décès.
La faillite personnelle et le surendettement peuvent entraîner des situations complexes, notamment la perte d’un bien immobilier. Toutefois, plusieurs solutions existent pour protéger son bien des créanciers, que ce soit en amont (par la déclaration d'insaisissabilité, la création d’une SCI, ou le démembrement de propriété) ou en aval (vente à réméré, assurance emprunteur).
Anticiper ces risques est essentiel pour préserver son patrimoine et éviter des conséquences irréversibles. Il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour choisir la meilleure stratégie de protection en fonction de sa situation personnelle et financière.
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